Vedlikehold av boliger og vedlikeholdstrategi

I løpet av 2014 har ikke kommunen kommet noe særlig nærmere det overordnede og langsiktige målet i Handlings- og økonomiplan 2014-2017 om å stanse verdiforringelse av kommunal bygningsmasse, og over tid ta inn det tidligere dokumenterte vedlikeholdsetterslepet. Nye bygg ble bygget og tatt i bruk i 2014, og disse ble budsjettert med vedlikeholdsmidler tilsvarende middels holte sats som skal bidra til at standarden ikke forringes. I tillegg ble det generelle vedlikeholdsbudsjettet økt med om lag kr 7 mill. men vedlikeholdet har likevel i stor grad vært preget av strakstiltak for å holde byggene i drift.

Det ble i 2014 igangsatt arbeid med å utarbeide en vedlikeholdsstrategi for de kommunale byggene i Stavanger. Det er et uttalt mål å endre fokus fra det kortsiktige straksvedlikeholdet til verdibevarende vedlikehold. Strategien skal bygge på tilstandskartlegging og vedtatte økonomiske rammer. Arbeidet med strategien er planlagt ferdigstilt våren 2015.

Selvbyggerordningen

Det har blitt bygget 34 boliger på Tastarustå felt B2 i 2014. Anlegget vil bli ferdigstilt tidlig våren 2015. Det ble videre planlagt og utlyst et felt på Husabøryggen med opptil 30 boliger. Totalentreprenøren vil starte sitt arbeid med disse våren 2015. Det har også blitt planlagt et felt på Tastarustå, felt B1, med 88 boliger. Byggearbeidene vil starte høsten 2015.

Reklamasjoner på arbeid utført av ulike entreprenører på tidligere byggefelt har også krevd ressurser i 2014.

Kommunale utleieboliger

Det var planlagt å igangsette prosjektering og bygging av 27 kommunale utleieboliger på kommunalt eide tomter i 2014. Dette var prosjekter med opptil 15 enheter, og var planlagt med del-finansiering fra Husbankens støtteordninger. Husbanken endret forutsetningene for disse ordningene våren 2014. Etter gjennomgang med Husbanken måtte Stavanger kommune omprosjektere sine prosjekt, noe som har ført til at prosjektene har blitt endret og fått en forsinket fremdrift.

Grunnet endring av målgruppe og beboernes bo-evne, har slitasjen i kommunale boliger økt. Dette har ført til at behovet for innvendig vedlikehold er blitt betydelig. Kommunen brukte også mye penger på oppussing i forbindelse med inn og utflytting, totalt 46 millioner kroner i 2014. Dette er en snittkostnad på 141 000 kr per utflyttet bolig. Dette betyr at gjenværende midler til løpende vedlikehold innendørs og utendørs ble 19 millioner kroner.

Stavanger eiendom ansatte to boliginspektører for å kunne følge opp leietakerne i boligene bedre. Hensikten er at en ved bedre oppfølging i boligene skal klare å redusere vedlikeholdsutgiftene. Tiltaket får gode tilbakemeldinger av brukere og bygningsansvarlige.

Prosjekt- og byggeledelse

Stavanger eiendom står for planlegging og gjennomføring av kommunens byggeprosjekter. Dette er i hovedsak prosjekter som vedtas i investeringsbudsjettet. I 2014 ble det vedtatt byggeprosjekter for ca. kr 715 mill. Blant prosjektene som ble fullført er:

• rehabilitering av domkirkens vestfasade
• ny Kristianslyst skole
• første byggetrinn Nye Tou
• gymsal ved Buøy skole
• Søra Bråde bofellesskap
• nytt krisesenter

Energiledelse

Gjennom omstillingsprosjektet for energisparing i kommunale bygg har Stavanger eiendom energiovervåket 46 kommunale eiendommer. Resultat av sentralstyring er gjengitt i tabellen under.

	2010	2012	2013	2014
Årsforbruk (KWh)	44 880 817	40 171 101	37 110 245	33 984 103
%-endring - reelt forbruk		-10,5 %	-17,3 %	-24,3 %
Gradags-korrigert	41 379 098	39 280 779	36 700 140	38 266 100
Areal (m2 BTA)	232 915	233 795	232 418	232 989
Gradagskorrigert % -endring - 2010		-5,1 %	-11,3 %	−7,50%

Prosjektet har mål om en energireduksjon på ti prosent, målt mot referanseåret 2010, og nye tre prosent de neste fem årene – totalt 25 prosent i en femårsperiode. For 2014 var resultatet 24,3 prosent reduksjon i reelt forbruk, og en reduksjon på sju prosent etter gradagskorrigering.

Gradagskorrigerte tall vil si at forbrukstall på energi er justert i forhold til en middeltemperatur, slik at det er mulig å sammenligne tall fra år til år, selv om temperaturen varierer. Som referanse for justeringene brukes en 30-års periode (1980-2010), der døgnmiddelverdien for temperatur brukes for å justere forbruket opp eller ned. Har det vært et mildere klima enn referansen, justeres forbruket opp, ved kaldere klima justeres forbruket ned. Graddagskorrigerte tall sier dermed ikke noe om det virkelige forbruket, men indikerer hvordan energiforbruket er i forhold til utetemperaturen.

Det er oppnådd gode resultater med energistyring. Energiforbruket i 2014 sammenlignet mot 2010 er redusert med over 10 Gwh (10 millioner Kwh). Det betyr reduserte kostnader til energi for Stavanger kommune. God driftsstyring av tekniske installasjoner og energioppfølging er de viktigste oppgaver som gir resultater.

Som tabellen over viser, var reduksjonen i energiforbruket mindre i 2014 enn i 2013 når en ser på temperaturkorrigerte tall. 2014 var et historisk varmt år med høye temperaturer over lengre tid sammenlignet mot referanseperioden (1980-2010). Dagens beregningsmetode tar ikke høyde for dette tilstrekkelig. I praksis kan en si at jo høyere utetemperaturen blir jo mer unøyaktig blir korrigeringen. Foreløpig følger vi denne metodikken, som også er Enova sin mal for temperaturkorrigering, men Stavanger eiendom vil arbeide aktivt for å få på plass en mer nøyaktig korrigering av tallene gjennom storbysamarbeidet FOBE-energinettverket.

Totalt driftet seksjonen ved utgangen av året 80 eiendommer. Volumet økte med åtte eiendommer i 2014. Fem er nybygg. De tre resterende er bygg der seksjonen selv har oppgradert automatiseringsanlegget. Resultater så langt viser stor energireduksjon der seksjonen tar ansvar for driftsoppfølging og byggene blir automatisert. Se tabell 5.2.

Bygg	2013 (okt–des)	2014 (okt–des)	%- reduksjon
Revheim skole	641 844	399 834	-37,7 %
Gautesete skole	382 654	241 381	-36,9 %
Jåtten bydelshus	140 515	49 358	-64,9 %

Tabell 5.2 viser prosentvis reduksjon i energiforbruket (kWh) for de tre siste månedene i 2013 sammenlignet med de tre siste månedene i 2014. Tallene er ikke temperaturkorrigerte, men temperaturen samlet i disse tre månedene var kaldere i 2014 enn i 2013 slik at reduksjonen er reell.

Økonomi

Regnskapsresultatet viser et merforbruk på kr 15,1 mill. av en budsjettramme på kr 298,3 mill.

Til tross for merinntekter sammenlignet med inntektsbudsjettet, inkludert husleieinntekter, har Stavanger eiendom et merforbruk. Merforbruket skyldes i all hovedsak høyere utgifter enn budsjettert til ekstern leie borettslag samt vedlikeholdsutgifter i forbindelse med inn- og utflytting i kommunale boliger. Alternativet til merforbruk på inn- og utflyttingsbudsjettet, var at flere kommunale boliger ville måttet stå tomme til 2015, da disse var ubeboelige før rehabiliteringen var gjennomført. Tidligere års praksis har vært å overføre ubrukte rehabiliteringsmidler, såkalte sekkeposter, fra investeringsbudsjettet for å dekke opp merutgiftene på vedlikehold av bygg. Dersom man hadde sett dette samlet ville merforbruket i 2014 vært redusert til kr 5,8 mill.